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Muitos dos nossos clientes tem dúvidas referentes a compra e venda de imóveis, por isso disponibilizamos neste espaço as respostas para as perguntas mais frequentes. Caso não encontre a resposta que procura, ligue para nós.

Documentação

O que é uma certidão de ônus reais?

A certidão de ônus reais é o documento oficial que ilustra a situação jurídica de seu imóvel. É a “fotografia jurídica” da história de seu bem. Nela você vai ver a descrição do imóvel, desde quando no local existia apenas um terreno até os dias de hoje, onde consta os dados do atual proprietário. A certidão de ônus reais é solicitada junto ao Registro de Imóveis que lida com a região específica de seu imóvel.

É possível registrar um imóvel só com a promessa de compra e venda?

Sim, você pode registrar a promessa de compra e venda, sendo esse o seu caso. Lembrando: a promessa de compra e venda é a escritura feita por aqueles que ainda não pagaram 100% (cem por cento) do valor do imóvel. Porém, no registro constará que a venda ainda não foi concluída – ela foi prometida.

No final de todo o processo de pagamento do imóvel, terá que ser feita uma escritura definitiva da venda do imóvel. E essa escritura também deverá ser levada a registro.

Quais certidões tenho que tirar para vender meu imóvel?

Você terá que tirar várias certidões para vender o seu imóvel. Esse processo nada mais é que você comprovando ao comprador que está habilitado a vender seu imóvel – e que sobre seu imóvel não cai nenhuma exigência jurídica. Ou seja, ao tirar as certidões, você estará dizendo ao comprador: “Meu imóvel está legalizado para ser vendido”.

As certidões podem ser diferentes em alguns casos. A seguir listamos as mais comuns:

*Certidões Negativas do imóvel:

  • Certidão de ônus reais (RGI)
  • Certidão fiscal e enfitêutica do imóvel, que verifica se existem débitos referentes ao imóvel;
  • Comprovante de quitação de taxas condominiais;
  • Comprovante de quitação da taxa de incêndio;
  • Recibos de pagamento de carnê de financiamento, caso o imóvel seja financiado.

As despesas com certidões e cartórios correm por conta da imobiliária ou são por minha própria conta?

As despesas com certidões serão sempre por conta do vendedor(a). Por outro lado, o comprador arcará com as despesas de escrituração no cartório e impostos de transmissão (ITBI) sobre a venda.
Isso acontece pois é você, proprietário(a) do imóvel, que precisa comprovar que seu imóvel está apto a ser vendido. E são as certidões que irão comprovar que você pode de fato vender seu imóvel.

Posso administrar a locação do meu imóvel ou tenho que recorrer a uma imobiliária?

Você pode optar por administrar a locação de seu imóvel ou deixar que um profissional faça isso por você – a escolha é sua.
A Fabline Imóveis aconselha a você examinar bem o caso, pois existem vantagens e desvantagens em cada opção.
Se você optar por administrar a locação de seu imóvel, será você a analisar a ficha da pessoa que deseja locar seu imóvel, será você que cuidará de que a pessoa pague a locação e as taxas (condomínio e IPTU) em dia, será você que manterá contato direto com seu inquilino, resolvendo qualquer problema ou pendência, e também será você que terá que cuidar de um eventual problema jurídico. Sendo assim, você deixará de pagar uma taxa de administração para terceiros e receberá um valor um pouco maior no final do mês.
Se você optar por ter a ajuda profissional de alguém para administrar a locação de seu imóvel, você pagará uma taxa mensal, que em geral pode chegar a 8% (oito por cento) sobre o valor de locação. Porém, a empresa cuidará de toda burocracia para você.
E lembre-se, hoje no mercado existem várias opções interessantes, como um acordo de seguro fiança – uma taxa anual para lhe assegura no caso de seu inquilino não pagar o aluguel.
No entanto, se você já tem uma pessoa para alugar seu imóvel, mas não quer fazer a administração do mesmo, você pode contratar apenas o serviço de administração do imóvel da imobiliária, ficando livre do pagamento de comissão pelo serviço de locação do imóvel, que corresponde em geral ao valor do primeiro aluguel.

Que documentos solicitar para o locatário e fiador?

O cuidado com a documentação de uma locação é fundamental.
O locatário, a pessoa que irá alugar seu imóvel, precisa lhe demonstrar capacidade de pagar o aluguel mensalmente – e lhe demonstrar que tem uma ficha adequada de crédito.
Além disso, ele pode lhe apresentar um fiador – uma pessoa que possa honrar os compromissos assumidos por ele, locatário, em caso de não pagamento.
Uma outra opção é o locatário pagar um seguro fiança.
A Fabline  Imóveis recomenda que você busque ajuda para não errar nesses passos.
São necessários os seguintes documentos, de forma genérica:

  • Ficha cadastral para análise de uma financeira;
  • Lista de bens do Fiador…
  • Certidão de ônus reais atualizada de um bem do fiador na cidade do imóvel locado (renova-se esta certidão a cada ano ou semestre, dependendo do desejo do Locador)

Que garantias pedir de um locatário para um contrato de locação (fiador, carta de fiança, depósito antecipado)?

A Lei de Locação (Lei do Inquilinato), no seu artigo 37, lista as garantias necessárias, sendo a última pouquíssimo utilizada:

  • Caução – é dada pelo próprio Locatário, comumente o faz com depósito de três meses do valor do alugue. Apesar de ser aceita pela Lei de Locação, não recomendamos a caução como garantia. O valor de uma possível inadimplência por parte do locatário pode ser bem superior ao total do valor pago antecipadamente;
  • Fiança – é dada por terceiros, garantidor do Locatário, comumente oferece-se um bem imóvel na mesma cidade;
  • Seguro fiança – o Locatário contrata uma seguradora e paga mensalmente uma quantia que garantirá ao Locador o pagamento de aluguéis, caso o Locatário se torne inadimplente. Essa é talvez a opção mais segura para o Locador;
  • Cessão Fiduciária de quotas de fundos de investimento  – se o Locatário ou o Fiador fizer parte de um fundo de investimento, o Contrato de Locação pode ser registrado pelo administrador do fundo, garantindo o pagamento em caso de inadimplência.

Qual o prazo padrão para contratos de locação?

O prazo padrão para contratos de uma locação residencial é de 30 (trinta) meses. Esse prazo, porém, não é obrigatório.
É preciso estar atento a Lei do Inquilinato, que regula a relação entre locador e locatário, observando, entre outros pontos, o prazo e a eventual renovação do contrato.

Como proceder caso o locatário seja pessoa jurídica?

Caso o locatário seja pessoa jurídica, os passos são basicamente os mesmos que os tomados para um locatário pessoa física. Será preciso analisar a situação da pessoa jurídica e do fiador.

Compra e Venda

Tenho um comprador interessado. E agora?

Trata-se de uma negociação. Se um comprador visitou seu imóvel e se interessou, irá fazer uma proposta. É normal também o interessado querer revisitar o imóvel. Lembre-se que o comum é que exista uma negociação – e o ideal é você ser racional nesse momento.
Se concordarem em um valor, a parte comercial é encerrada e vocês entrarão na parte jurídica.
A Fabline Imóveis indica que, caso não tenha experiência, contrate ajuda de alguém que entenda bem do mercado imobiliário. Um bom advogado, por exemplo, poderá assessorar no trâmite dos documentos, que envolvem, em geral, a formatação de um “Recibo de Sinal de Compra e Venda”, das certidões necessárias, e de cuidar do trâmite junto ao cartório para pagamentos dos impostos necessários e da realização da escritura de venda de seu imóvel.

Posso vender um imóvel que ainda não foi quitado?

Sim, um imóvel ainda não quitado pode ser vendido. Em geral, dependendo da negociação financeira, o comprador poderá quitar seu imóvel ao adquirí-lo. Ou mesmo, você poderá passar seu financiamento ao interessado, mediante aprovação da ficha dele.
Existem inúmeras formas de um imóvel não quitado ser vendido. O importante de se entender é que sim, pode ocorrer.
A Fabline Imóveis aconselha que, caso não detenha conhecimento, você contrate um especialista para ajudá-lo(a) nesse trâmite.

Como e quando fazer o sinal e a promessa de compra e venda?

Uma vez que você tenha conseguido fechar a parte comercial com o comprador, definindo o valor de venda de seu imóvel, vocês estarão aptos a fazer um “Recibo de Sinal de Venda do Imóvel”.
O “Sinal” da venda nada mais é que um compromisso particular entre você e o comprador que acordaram o valor e acordarão os próximos passos da venda, até que se chegue a escrituração do imóvel.
Existem modelos gerais de um “Recibo de Sinal” que podem servir de padrão. A Fabline Imóveis indica que se contrate um advogado com conhecimento imobiliário para que possa ajudar a partir desse passo.
Além disso, o “Sinal” determinará cláusulas importantes – por exemplo, ali estará determinado o passo seguinte, do pedido das certidões que comprovem que o imóvel pode de fato ser vendido. Estando as certidões bem, não existirá problema – mas caso exista alguma certidão que impeça a venda, o valor de sinal terá que ser devolvido.
Após a assinatura do “Sinal”, existirá um acordo formal entre as partes. Caso exista desistência do negócio acordado, existirá uma multa para a parte que desistir.

Financiamento

É possível transferir um financiamento?

Sim, é possível transferir um financiamento. Porém, as regras de transferências são do banco onde foi feito o financiamento. O banco irá analisar as fichas do comprador – somente com as fichas aprovadas o banco poderá lhe passar as condições de transferir o financiamento.
Caso o comprador deseje utilizar um banco diferente do banco onde está o seu financiamento, o banco do comprador irá quitar a dívida de seu financiamento.

O que é uma carta de crédito?

Quando o comprador disser que possui uma carta de crédito, significa que o banco dele já lhe concedeu uma pré autorização de um valor específico para compra de um imóvel. Ou seja, ele já possui um crédito que pode usar para comprar o seu imóvel.
De qualquer forma, existirá um trâmite burocrático e jurídico, dentro das formalidades dos documentos a serem produzidos, até que você receba o valor de venda de seu imóvel.